一、案情简介

2007年，徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷一案将北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）诉至北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）。北京二中院经审理判决解除徐意君与金陛公司所签《协议书》，金陛公司返还徐意君预付款、资金占用费、违约金、利息等。判决后双方未提起上诉，该判决已生效。

后因金陛公司未主动履行上述判决，徐意君于2009年向北京二中院提出执行申请，北京二中院裁定查封了涉案房屋。执行中，北京二中院于2012年8月31日查封了涉案房屋。

涉案房屋被查封后，王岩岩以与金陛公司签订合法有效《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，已合法占有房屋且非因自己原因未办理过户手续等理由向北京二中院提出执行异议，请求依法中止对该房屋的执行。徐意君则以王岩岩之请求应与金陛公司解决、与其无关、王岩岩与金陛公司签订的房屋买卖合同为虚假合同等进行抗辩；金陛公司则认可其与王岩岩的房屋买卖行为，同意王岩岩的异议请求。后北京二中院作出（2014）二中执异字第00854号执行裁定，驳回了王岩岩的异议请求。王岩岩不服该裁定，向北京二中院提起案外人执行异议之诉。北京市第二中级人民法院于2015年6月19日作出（2015）二中民初字第00461号判决，停止对涉案房屋的执行程序。

徐意君不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2015年12月30日作出（2015）高民终字第3762号民事判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决；二、驳回王岩岩之诉讼请求。

王岩岩不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2016年4月29日作出(2016)最高法民申254号裁定：指令北京市高级人民法院再审本案。

二、法院观点

本案在审理过程中一波三折。北京市二中院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条属于选择适用关系，而非排除适用关系，即对于被执行人为房地产开发企业、执行标的为该企业名下的商品房的，买受人符合上述其一条款，即可支持其执行异议。关于购房款支付问题，王岩岩称其以现金方式支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据以及其及其亲属的部分取款记录，金陛公司则在执行异议程序中及本案庭后对王岩岩付款之事实始终予以认可。应当认为，王岩岩已经尽到了相应的举证责任。关于涉案房屋未办理过户的原因，因涉案房屋所在的楼宇已经在2007年8月21日经过司法拍卖整体过户至案外人××公司名下，金陛公司无法为王岩岩办理过户登记，这是王岩岩至今未能办理房屋产权过户登记的根本原因，也是王岩岩作为买受人所无法控制和克服的，因此不宜认定系因王岩岩自身原因未办理过户登记。同时，在上述司法拍卖中，拍卖确认书已明确表明包括涉案房屋在内的六套房屋不属于本次拍卖的范围。更为重要的是，与涉案房屋同在上述范围内的其他三套房屋，在基本事实相同的情况下，已经两审人民法院判决予以停止执行。综合上述情况，王岩岩提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、占有房屋等一系列证据可以相互印证形成证据链条，再结合金陛公司的陈述以及司法拍卖将涉案房屋排除在外等事实，本院有理由相信王岩岩购买涉案房屋的事实是真实存在的，并符合前述规定第二十八条之情形，其执行异议理由成立，应予支持。

北京市高院认为：本案的争议焦点为王岩岩是否符合最高人民法院相关规定中能够排除执行的条件。本案中，关于支付价款问题。虽然金陛公司出具了王岩岩购买涉案房产的购房款收据，但并未出具正式发票，亦未有转账记录。王岩岩称购房款为现金支付，并表示有借款支付房款行为。但其关于借款支付房款表述，佐证的借款人均为其亲属，且均称为现金给付王岩岩，无转帐记录。另外，本案中，涉案房屋在2012年即被查封，但在查封当时，金陛公司和实际使用人刘世玮均未表示存在房屋实际权利人王岩岩这一事实。而王岩岩也一直迟至2014年才向法院提出执行异议主张权利。王岩岩虽辩解说系因刘世玮没有告知其情况，但该辩解与常理有悖。综合来看，王岩岩实际权利人身份存在疑点，其所提供的证据的证明力并不充分，现有证据难以确定。王岩岩现有证据难以确定其符合《执行异议和复议规定》第二十九条关于排除执行的条件，其执行异议理由本院难以支持。

最高人民法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。

关于王岩岩是否支付了购房款的问题。王岩岩主张其已经支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据、《商品房买卖合同》、证人证言及部分取款记录等予以佐证，金陛公司对王岩岩付款之事予以认可。上述证据是否足以证明王岩岩已经支付了购房款，应当在再审审理过程中，根据审理情况查明相关事实后予以认定。裁定指令北京市高级人民法院再审本案。

三、案例分析

基于本案相关事实，一审、再审判决与二审判决做出了不同的论述，主要在于对《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条中存在不同的理解和适用：《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由此可知，第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

四、司法实务

本案是一件典型的购房人执行异议之诉，购房人在购房后没有办理备案和过户，后开发商的债权人将房屋作为开发商的财产申请强制执行，导致购房人财产发生灭失的法律风险。最高院对本案再审改判，最终保护了王岩岩的财产权利，但并不是所有购房人都如王岩岩如此“幸运”。本案警示的意义在于，个人在购置房产时须采取合理审慎的注意义务，厘清房产的产权状态并及时办理合同备案和过户，如因故不能及时办理的，应当尽快提起诉讼并保全房产，防止法律风险。