抵押权在金融贷款中扮演着举足轻重的角色，然而实践中，抵押权设立后，并非一定能够顺利实现。在抵押权存在争议的情况下，判断金融机构是否善意取得抵押权，实践要求更为严格，因为金融机构作为专业的机构，对于抵押物的各类情况应负有审慎审查义务，对抵押物权属登记情况可能存在的风险亦具备高于一般社会公众的甄别能力。因此，本文对实务中金融机构涉房抵押无效情形进行梳理，为金融机构及其客户办理担保物权相关程序提供借鉴。

一、房产抵押时未获得房产抵押人配偶同意，抵押权无法实现。

《民法典》出台后，保留了《物权法》关于处分共有财产的相关规定，《民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”，因此，房产作为夫妻的共有财产，在设定抵押权时应当经共有人同意，否则有可能被认定为抵押无效。

参考案例

在招商银行股份有限公司北京分行与李艳等金融借款合同纠纷【（2019）京0102民初24359号】中，法院认为：“本院案涉房产在设定抵押时系刘秀平和齐锁臣的夫妻共同财产，招商银行未提交证据证明该房屋设定抵押经过齐锁臣的同意，据此刘秀平将案涉房产提供抵押担保的行为构成无权处分，其处分行为不发生物权效力。招商银行主张，刘秀平向招商银行申请授信以及提供抵押担保提供的资料显示刘秀平系离异状态，且房屋所有权证上登记的所有权人仅是刘秀平一人，招商银行尽到了审查义务，依照善意取得制度享有抵押权。招商银行系专业从事贷款业务的金融机构，授信申请人的婚姻状况、抵押房屋的权属情况直接影响其债权风险以及实现，其应当对前述事项负有审慎审查义务。现实生活中，授信或者贷款文件中填写的婚姻状况与实际情况并非完全符合，尤其是案涉抵押房屋是本案债权的关键性担保物，根据刘秀平的陈述，其配偶齐锁臣一直在此居住，审查刘秀平以及抵押房屋的权属情况，招商银行仅需实地查勘即可得知该房屋具有共同居住人的情形，进而招商银行可进一步审查房屋权属以及刘秀平的婚姻状况，该审查难度并不高。但是招商银行仅依赖于书面审查，就与影响贷款风险的重大事项并未进一步核实书面资料反映的信息，本院认定招商银行并非尽到审慎审查义务，并非善意”。

由此可知，金融机构在审查抵押房屋情况时，仅通过书面审查并未尽到审慎审查义务，还应现场勘查并核实是否有人居住或使用，如有人居住或者使用待抵押房屋，应核实相关人员的身份、与房屋的关系等情况，避免抵押无效。

二、抵押人并非当面签署合同，金融机构未严格遵守抵押贷款业务流程，不视为构成善意取得，抵押权无法实现。

不动产抵押权善意取得的要件有两个：一是债权人是善意的；二是已经进行了不动产抵押权登记。一般情况下，金融机构在抵押贷款的审批与发放上存在严格的程序和流程要求，其在签订抵押贷款合同过程中是否按流程要求进行了审核，是判断其是否善意的标准，合同由抵押人当面签订应当是办理流程的必要程序。

参考案例

在崔德隆与中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行确认合同无效纠纷【(2015)三中民终字第15483号】中，法院认为：“崔德隆否认与工行亚运村支行就203室房屋签订过涉案合同。在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，根据法律规定，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。在经司法鉴定确认涉案合同抵押人处‘崔德隆’签名并非崔德隆本人书写的情况下，工行亚运村支行未举证证明崔德隆本人到场签署合同，应当承担举证不能的法律后果。同时，从涉案合同的签订及履行过程看，没有证据显示崔德隆有抵押203室房屋的意思表示，也没有证据证明崔德隆曾委托他人办理过贷款抵押及抵押登记。因此，本院认定崔德隆与工行亚运村支行之间没有就203室房屋成立抵押合同关系，涉案合同对崔德隆没有法律约束力”。

由此可知，金融机构在办理抵押贷款流程中，应当注意保留抵押人当面签署合同的证据，完善审核流程。

三、贷款用途与实际不符，不构成善意取得，抵押权无法实现。

贷款用途应约定明确，债务人如将贷款资金用于其他用途或是挪用于房地产、股市、高利贷等，此类贷款欺诈不仅给金融机构带来风险，同时也会影响市场的正常运营。

参考案例

在李丽丽与余江红、中信银行股份有限公司合肥分行确认合同无效纠纷【（2018）皖0191民初2270号】中，法院认为：“余江红虚构事实，以涉案房屋需要装潢为由，从中信银行合肥分行获取贷款，余江红的行为具有明显恶意欺诈性质。中信银行合肥分行在发放贷款前到涉案房屋现场查看，明知涉案房屋为精装修，仍以住房装修需贷款为由发放了110万元贷款，故中信银行合肥分行在取得抵押权的过程中存在重大过失，其辩称为善意第三人与事实不符，理由并不充分”。

由此可知，如金融机构在贷款过程中对于贷款用途没有尽到审慎审查义务，尽管债务人的行为属于恶意欺诈的性质，但是机构也存在重大过失，无法善意取得抵押权。

四、关于抵押担保的股东会决议无效，导致抵押权无法实现。

根据《公司法》的规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。因此，金融机构办理公司贷款业务时应当审查相关股东会决议。

参考案例

在柳汉玺与武汉农村商业银行股份有限公司化工新城支行、湖北通舟重工有限公司确认合同无效纠纷【（2019）鄂1121民初1677号】中，法院认为：“被告韩小刚是被告通舟公司的法定代表人及占有80%股权的股东，且在2016年1月5日股东会决议上有被告韩小刚本人签名及捺印，但该股东会决议上原告柳汉玺的捺印经司法鉴定意见书确认不是原告本人所留。被告通舟公司在没有召开股东会的情况下，被告韩小刚未经原告柳汉玺授权而代其签名向被告新城支行提交股东会决议，其行为侵害了原告柳汉玺作为通舟公司股东的利益，程序违法。事后被告通舟公司对该股东会决议也未予以追认。故韩小刚未经原告柳汉玺授权且在没有股东会决议的情况下，擅自以被告通舟公司的名义为第三人东亚公司提供担保，其行为构成越权代表，其代表的行为无效，其签订的《抵押合同》《保证合同》也属无效合同。《保证合同》第3.4条的约定，被告通舟公司保证合同中涉及的全部资料、文件、信息等均是真实、有效、准确、完整且无任何隐瞒，该约定既是被告通舟公司应当履行的义务，也是对被告新城支行作为金融机构应当履行的义务。因此被告新城支行并未对股东会决议的真实性及被告韩小刚是否取得授权代表被告通舟公司签订的《抵押合同》《保证合同》的行为尽到基本的形式审查义务”。

由此可知，金融机构对于公司贷款时提交的股东会决议应当审慎审查，对于股东的签字应当仔细比对，避免因疏忽产生抵押权无效的后果。

结语

综上所述，金融机构在办理贷款事宜过程中，根据业务类型的差异应当设置相应的核查程序，如进一步核实房屋权利人的共有产权人就抵押事宜的意思表示、面签相关合同、核实贷款真实用途、审查股东会决议文件等，进一步履行审慎审查义务，维护自身的权益。

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