案例评析【公报案例2021年第2期之四】：葛亮诉李辉等房屋买卖合同纠纷案

作者：王家轩

裁判要旨：

涉“套路贷”房屋买卖合同效力的判断，不宜仅凭公证授权文书一律认定有效，要查明当事人的真实意思，对隐藏的民事法律行为的效力，综合考量依法作出判定。

一、案情简介

1. 案件当事人地位及诉讼请求：

2. 法院查明事实：

2014年10月20日，原告葛亮作为借款人与第三人肖忠香签订《借款抵押合同》，约定葛亮向肖忠香借款人民币120万元整，借款期限自合同订立之日起两个月，借款利率为同期人民银行规定的贷款基准利率的四倍，利随本清。葛亮以其拥有合法处分权的房屋（协商价格为150万元，房屋面积71.84平方米，下称“系争房屋”）抵押给肖忠香作为清偿本合同项下债务的担保。该《借款抵押合同》已通过(2014)沪宝证字第13987号公证书进行公证，公证事项为：具有强制执行力的债权文书公证。

当日，葛亮作为出售人与被告李辉签订《上海市房地产买卖合同》，葛亮将系争房屋出让给李辉，转让价款人民币150万元。李辉于2014年10月20日前支付全部房价款的80％计120万元作为定金，尾款于2015年1月19日前支付。双方在腾房验收后共同办理转让过户手续。

当日，葛亮作为委托人出具委托书，授予第三人李帅（被告李辉之兄）代为签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利。该委托书已通过(2014)沪宝证经字第13988号委托公证书进行公证。

2015年4月30日，李帅与李辉签订《上海市房地产买卖合同》（下称“系争房屋买卖合同”），将系争房屋出让给李辉，转让价款人民币150万元，于2015年5月10日前付清所有房款，于2015年6月20日前共同办理转让过户手续。合同对交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押权处理等均未约定。在系争房屋办理了相关抵押涤除手续后，2015年5月18日，上海市房地产登记簿核准上述房屋权利人为李辉。

2015年11月24日，系争房屋所在居委会出具证明载明，侯雪静自2012年1月5日至今居住在系争房屋内。此外，侯雪静通过支付宝分别于2015年3月29日、3月30日、3月31日总计向肖忠香付款27000元，摘要载明为葛亮还款。

2015年12月24日，侯雪静报警称：在系争房屋内发生纠纷，矛盾激化，称对方砸东西，请民警到场处理。

另查明，在法院审理的相关案件中，第三人李帅和肖忠香存在代理买卖房屋情况。该案中黄年桂等以公证委托的形式委托肖忠香办理房屋买卖事宜，2014年12月10日，肖忠香代黄年桂等将房屋卖给李帅。

审理过程中，法院委托两机构对系争房屋进行询价，询价结果为：系争房屋在2015年4月底的客观合理的市场价格为2.9万元-3或3.1万元/平方米。

二、法院判决

1. 主要判决结果

一审法院（上海市杨浦区法院）判决认定第三人李帅与被告李辉签订的系争房屋买卖合同无效，系争房屋应恢复登记至原告葛亮名下，同时就系争房屋上设定的抵押权一并恢复登记。二审法院（上海市二中院）判决驳回上诉，维持原判。

2. 主要裁判观点

争议焦点：第三人李帅以原告葛亮名义与被告李辉就系争房屋所签订的房地产买卖合同效力。

1) 第三人李帅出售房屋实现债权违反法律禁止性规定

抵押权的行使，必须依照法定程序，抵押权人无权擅自处分抵押物。若当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容则无效。原告葛亮与第三人肖忠香在签订房产抵押借款合同的同时，与被告李辉签订了一份《上海市房地产买卖合同》，又到公证机关办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《委托公证书》，抵押借款合同虽未明确约定葛亮届期不能清偿借款时，抵押房产便归肖忠香所有，但肖忠香将钱款借给葛亮的条件是葛亮须出具授权委托书，要授予李帅包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，也就是肖忠香必须具有处分抵押房产的权利，而所有权最为关键的就是处分权，李帅得到公证授权委托书后，实际上已具有取代葛亮处分该房屋的权利，肖忠香事实上也具备了该房产所有权人的权利，葛亮不能按约还款时，无需与葛亮协商，随时有权转让抵押房产。因此，葛亮在签订借款合同的同时办理委托，承诺届期不履行还款义务则全权委托李帅出售房产的行为，与流押条款具有同质性，应认定无效。

2) 第三人李帅与被告李辉签订房屋买卖合同存在恶意串通

从当事人之间的关系及相关合同签订、履行过程等方面看，被告与李帅为亲兄弟，李帅、肖忠香过往存在代理买卖房屋的情况，即便是委托书载明，第三人可以与任何人签订房屋买卖合同，但本案被告自原告葛亮借款之日就参与到其中，与原告签订第一份房屋买卖合同，被告明知系争房屋设有抵押，涉及债务关系，且有户籍人口实际居住，在后来与第三人签订房屋买卖合同时，对交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押权如何涤除、户口如何处理等房屋交易关键环节及常规问题均未约定，明显违背常理，被告及第三人也没有提供支付相应房款的证据。综观全案，被告及第三人事前经过协商，向原告放贷，事后相互协作，共同配合，在未与原告协商的情况下，凭借原告事先出具的委托书，完成了将原告用作担保还款的抵押房产直接进行过户，一定程度上损害了原告的合法权益，被告及第三人上述行为，难脱恶意串通之嫌。被告及第三人关于原告早已明知被告和第三人之间关系地位，不存在恶意串通的情形的意见，法院不予采纳。

3) 原告葛亮授权委托是意思表示不真实的无效民事行为

第三人肖忠香通过第三人李帅自行将抵押房产过户给被告李辉，此系通过私力实现债权，该行为不符合物权法及担保法关于抵押权实现的规定，也与当事人的真实意思表示相悖。民事法律行为是具备一般有效要件、有合法性的民事行为，法律行为依当事人意思表示而生效为常态，意思表示必须真实，这是民事法律行为实质要件，否则为无效民事行为。系争房屋产权虽登记在原告名下，但实际仍然由原告表姐侯雪静一家长期居住，葛亮向肖忠香借款，同时向李帅出具出售系争房屋的授权委托书，授权李帅以葛亮的名义出售系争房屋，实际上是一种担保肖忠香债权得以实现的行为，真实意思是为了借款，而非买卖系争房屋。同时，肖忠香利用葛亮急需得到借款，使得葛亮被迫迎合其意愿，不得已向李帅出具出售系争房屋的公证授权委托书，很难说是出于葛亮本人意愿。因此，葛亮出具委托书，授予李帅包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，此民事行为因欠缺意思表示真实一般有效要件，应为无效民事行为。被告及第三人关于原告授权买卖系争房屋是其真实意思表示的意见，法院不予采纳。

综上，法院根据《民法通则》第五十五条，《合同法》第五十二条第(二)项、第(三)项、第(五)项、第五十八条，《物权法》第一百八十六条、第一百九十五条，《担保法》第四十条、第五十三条规定，认定第三人李帅以原告葛亮名义与被告李辉就系争房屋所签订的房地产买卖合同无效。

三、案例评析

1. 涉以房产为对象的“套路贷”模式识别

“套路贷”表面上看符合民间借贷案件的特征，实质上是通过环环相扣的套路，引诱借款人陷入圈套，以实现侵占他人财产的目的。“套路贷”由一系列行为构成，涉及民间借贷、房屋买卖等民事纠纷，也可能涉及诈骗、敲诈勒索等刑事犯罪。

本案所涉“套路贷”的操作模式可以概括为四个步骤：第一步，向借款人匹配指定的资金出借人，在签订借款抵押协议、办理抵押手续的同时，迫使借款人一并签订出售房屋全权委托书并办理公证、房屋买卖合同等明显不利于被害人的法律文书 ；第二步，在借款人违约时，利用已公证的全权委托书，将借款人房屋低价出售给关联主体，并办理过户登记；第三步，持过户后的房本，强行驱赶借款人或房屋内实际居住人，从而实际占有房产（尚未完成）；第四步（尚未发生），通过出售、虚假诉讼等方式将房产处置变现获取巨额利润。

本案中，被告与第三人并未采取传统的“套路贷”模式，通过垒高或虚增债务数额形成非法债权，借由债权的清偿非法占有被害人财产。相反，本案被告与第三人与原告签署了借款抵押合同、授权委托书，并办理了公证。原告在公证人员的见证下，亲自在相关法律文书上签字，并由公证机构出具公证书进一步证明原告的真实意愿及文书的真实性。于是，当原告违约时，得到授权的第三人擅自处置原告房产就显得“于法可依”，形式上造成了被告及第三人有权依据委托书合法处置被害人房产以偿还贷款本金的表象，以达到占有被害人房产的真实目的。

2. 本案涉“套路贷”操作模式的特点：通过代理人代签合同的方式以规避流押条款

《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。经公开渠道查询，未能查询到本案被告李辉、第三人李帅、肖忠香有相关刑事案件判决，那么，在民事案件的审理范畴内，本案中放贷人为了规避被认定为流押条款而导致房屋买卖合同无效，在签订借款抵押合同的同时，即要求借款人出具授权委托书，委托放贷人指定的第三人有权代为出售借款人名下的房屋、收取购房款、办理房屋转移登记手续等，并要求借款人配合办理公证委托手续，以确认委托关系的合法有效性。当借款人在借款抵押合同项下违约时，放贷人指定的第三人以借款人代理人身份与独立于借款合同之外的购买人签订房屋买卖合同，并办理房屋产权转移登记手续。

当然，在本案终审判决生效后，2017年8月，司法部出台了《司法部关于公证职业“五不准”的通知》，其中第三条规定，不准办理及不动产处分的项目公证，“套路贷”团伙利用公证书形式确认原告具有真实委托意思表示的操作模式得到了有效遏制。

综上，涉及以房产为对象的“套路贷”的环节与形式往往更加复杂和隐蔽。在判断所涉房屋买卖合同效力问题时，不宜仅凭公证授权文书一律认定有效，而应当重点审查借款人签订一系列法律文书和办理公证手续时，是否有恶意串通行为，以及背后借款人的真实意思表示。对隐藏的民事法律行为的效力，综合考量依法作出判定。

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