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承租部分房屋的承租人,在房屋整体出售情况下的优先购买权问题

  发布时间:2020-07-24

我国《合同法》第二百三十条规定了承租人的优先购买权,即出租人应当在出卖租赁房屋之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。作为一种法定权利,其赋予了承租人在同等条件下与出租人优先缔约的权利,以维护承租人业已建立的相对稳定的生活或经营秩序。因此,一般而言,承租人的优先购买权仅应就其承租的房屋行使,对出租人出卖的其他房屋,承租人并不享有优先购买权。

但在现实房产交易中会出现整体或打包出售房屋的情况,即将建筑物进行整栋出售或将多套房屋打包出售,在此情形下,承租了其中部分房屋的承租人能否享有优先购买权以及如何行使,则是一个值得研究的问题。

一、司法文件中的观点及问题

针对部分房屋承租人的优先购买权问题,最高院在2004年以复函的形式进行过回应,此外一些地方高院也就此问题出台过相关的意见或解答。

1.《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》(〔2004〕民一他字第29号,以下简称“《复函》”)

“第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”

从这一复函中可以看出,最高院主张从承租房屋独立性和承租比例两个维度来确定优先购买权的范围,简单来说:如果承租房屋与整体出售的房屋可分或相对独立,则承租人仅就承租部分享有优先购买权;如与整体出售的房屋不可分且承租部分占整体出售房屋50%以上的,则可就房屋整体主张优先购买权。

虽然这一批复给出了部分优先购买权问题上的确定标准,但有些问题仍待进一步讨论:1)对于承租比例不足50%,但承租部分与整体出售房屋不可分的承租人来说,其享有优先购买权的范围是什么?2)在承租人仅对承租部分享有优先购买权的情况下,其是否有权要求出租人将承租房屋单独分出后销售给自己?

2.《广东省高级人民法院关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题的批复》(粤高法民一复字〔2005〕7号,以下简称“《批复》”)

“……部分承租人对整体转让的租赁物不享有优先购买权。从本案案情来看,韶关市经源物资开发有限公司与林正祥签订《产权转让协议》,将韶关市浈江区风度北路2号首层商铺整体转让。由于黄勇与文婵粉只分别承租了该商铺的一部分,而部分租赁权所派生的优先购买权不应限制所有权人对其余部分的处分,因此只能对其承租的部分享有优先购买权,而不能对《产权转让协议》所涉商铺的整体享有优先购买权。”

与最高院复函不同的是,广州高院的这一批复则并未通过承租房屋独立性或承租比例等因素进行区分,而是直接认为“部分租赁权所派生的优先购买权不应限制所有权人对其余部分的处分”,即部分承租人仅对承租部分享有优先购买权。但该批复同样没有说明在整体出售的情况下,部分承租人是否可以单独针对其承租房屋行使优先购买权的问题。

3. 《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》(苏高法审委〔2008〕24号,以下简称“《意见》”)

“第十三条 出租人整体出卖租赁房屋,该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值的,承租人要求对承租的部分房屋行使优先购买权的,人民法院不予支持。”

从该条来看,江苏省高院并未对优先购买权的享有范围进行直接回应,而是从优先购买权行使的限制角度进行考量,即在整体出售的房屋不可分或虽可分但会明显降低其整体价值的情况下,承租人不能单独要求对承租部分行使优先购买权。但这能否反推出,在整体出售房屋可分且单独出售不影响价值的情况下,部分承租人要求仅对承租部分行使优先购买权的主张可能得到支持则存在疑问。

4. 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(京高法发〔2013〕462号,以下简称“《解答》”)

第29条 承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权?出租人整体转让房屋,该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值,而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的;或者承租人虽主张优先购买整体房屋,但其承租面积未达到整体房屋面积50%以上的,对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求,不予支持。

北京市高院的《解答》在考量的要素上与最高院的批复较为一致,均是从承租房屋的整体性及承租比例的角度进行考量,并明确了在出售房屋具有整体性的情况下优先购买权的行使方式,即在整体房屋不可分或分割不经济的情况下,承租比例不足50%的承租人不得行使优先购买权(无论针对承租部分还是出售整体);承租比例在50%及以上的承租人则仅可就出售房屋整体行使优先购买权。但是对于打包出售的多个房屋不具有整体性的情况下,部分房屋承租人是否可以就其承租部分单独行使优先购买权的问题仍未涉及。

从上述的四份意见中,我们可以看出,对于在整体打包出售的房屋具有可分性的情况下,承租人能否就其中的承租部分单独行使优先购买权这一问题均未给出明确答案。

二、司法判决中的观点及回应

1.在出售房屋具有整体性的情况下,承租人不得仅就其承租部分行使优先购买权。

在龚生发与王湘等房屋买卖合同纠纷一案中,原告龚生发承租了长安科贸公司自建的北京市文昌胡同42号楼房的其中一间房屋,但该房屋不具备单独分割登记的条件,此后长安科贸公司将该栋楼房整体出售给他人,龚生发据此要求法院确认其对承租的该间房屋享有优先购买权。

对此,北京市高院在(2020)京民申1805号判决中认为:“出租人整体转让房屋,该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值,而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的;或者承租人虽主张优先购买整体房屋,但其承租面积未达到整体房屋面积50%以上的,对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求,不予支持。本案中,龚生发与长安科贸公司之间系房屋租赁合同关系,龚生发作为承租人,要求对其承租的房屋行使优先购买权。长安科贸公司将其所有的西城区文昌胡同42号房屋整体出售给王湘,上述42号房屋为整体产权,且相关部门表明,龚生发承租的部分房屋目前亦不具备单独分割登记的条件。对于龚生发主张其享有承租部分房屋的优先购买权的请求,两审法院未予支持,并无不当。”

该判决实际上直接引用了《解答》中的观点,在出售房屋具有整体性的情况下,直接否定部分承租人仅就其承租部分行使优先购买权的做法。

2.在出售房屋不具有整体性的情况下,承租人仅就其承租部分行使优先购买权与整体出售的全部房屋不构成“同等条件”,不得行使优先购买权。

根据《合同法》第二百三十条,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。通过该条不难看出,承租人行使优先购买权的条件之一,即为“同等条件”下。参考《物权法司法解释一》对按份共有人优先购买权“同等条件”的认定,“同等条件”应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。但在司法实践中,除价格与支付方式外,就多个房屋的整体打包交易与就个别房屋的单独交易亦被认为是是否构成“同等条件”的区分要素。

在施端与嘉善苏嘉房地产开发有限公司等优先购买权纠纷一案中,施端承租了苏嘉公司76套商铺中的5套,后苏嘉公司将全部76套商铺出卖给第三人,该76套商铺均有独立的产权,施端因此要求对其承租的5套商铺行使优先购买权。

对此,浙江省高院在(2007)浙民一终字第364号判决中认为:“承租人享有优先购买权的前提之一是“同等条件”,而对于“同等条件”,则首先必须是优先权人行使优先权所指向的标的与出租人出让的标的以及第三人所要求购买的标的应相同,……施端承租的5套商铺仅是76套商铺的一小部分,施端现主张对其承租的5套商铺享有优先购买权,与苏嘉公司出售的对象明显非系同一标的物,并不符合法律规定的行使优先购买权的条件。同时,出卖人苏嘉公司是涉讼76套商铺的产权人,其有权依据法律规定自由处分其物权,现其整体出让76套商铺,价格也是与买受人根据商铺的地理位置、买受人的资信、购买的数量等综合确定的,施端主张对其中的5套商铺按苏嘉公司与亭桥公司签订的买卖合同行使优先权,显然也不属“同等条件”,法律对承租人优先权的保护,并不是以过分限制出租人的物权为代价。”

在《人民法院案例选》(2007年第3辑,总第61辑)中刊载的邓柱基诉广州工艺品进出口集团公司、庚磊福优先购买权纠纷案(二审:广州市中级人民法院(2004)穗中法民四终字第3685号),广州市中级人民法院也持有类似的观点:“工艺品公司与庾某签订的买卖协议的内容及实际履约行为可反映出工艺品公司出售讼争房屋的条件为首层整体出售,邓某只同意按上述部分条件购房,并非在工艺品公司要求的同等条件下购买房屋,因此邓某认为其享有原承租房屋的优先购买权,缺乏依据。”

3.承租人仅就部分房屋享有优先购买权,不得对全部出售房屋行使优先购买权,同时亦不可仅就其承租部分单独行使优先购买权。

在襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司与汇达资产托管有限责任公司等侵权责任纠纷一案中,汇达公司对襄阳市樊城东大街10号院中包括整栋1号楼(面积为3559平方米)及2号楼内的5套住宅进行了整体出售(面积合计4113.25平方米),其中该1号楼的2至4层(面积为1299平方米+503平方米)在出售前已由涌鑫鼎洁公司承租,涌鑫鼎洁据此要求汇达公司赔偿其优先购买权受到侵害的损失。

最高院在(2018)最高法民申3900号判决中对本案中优先购买权的观点殊值研究。首先,最高院依据《复函》中的标准确认了涌鑫鼎洁对整栋1号楼享有优先购买权,其认为“对于涌鑫鼎洁公司作为承租人享有的优先购买权的适用范围问题,前述《复函》指出,应从房屋使用功能及承租人承租的部分房屋是否占全部房屋一半以上来综合考虑,以认定承租人对出租人出卖的全部房屋是否享有优先购买权。因涌鑫鼎洁公司承租的面积已超过1号楼的一半,故涌鑫鼎洁公司在产权人处理整栋1号楼时享有优先购买权”;但最高院却并未割裂1号楼及2号楼内的5套住宅为一个整体交易,并依据承租面积比例认为涌鑫鼎洁对整体交易不享有优先购买权,对此最高院在判决中写到“但本案中汇达公司是对整栋1号楼与2号楼的5套住宅进行整体处理,涌鑫鼎洁公司所承租的面积未达到上述汇达公司处置房屋总面积的一半,故涌鑫鼎洁公司作为部分房屋的承租人,其优先购买权不能扩张到全部房屋”;并在此基础上,最终认定“二审判决认定涌鑫鼎洁公司的优先购买权未受到侵害并无不当”。推测这其中隐含的逻辑仍是“在出售房屋不具有整体性的情况下,承租人仅就其承租部分行使优先购买权与整体出售的房屋不构成‘同等条件’,不得行使优先购买权。”

三、结论

通过对上述司法文件及司法案例中的观点进行梳理,我们可以发现,就房屋整体出售中部分房屋承租人的优先购买权问题,法院体现出两个倾向,一是维护交易的整体性,即使作为整体进行打包交易的各房屋具有一定的可分割性,但亦通过“同等条件”的限制,保持交易的完整,防止出现各部分的承租人仅就其各承租部分行使优先购买权;二是谨慎防止优先购买权的不当扩充,即在承租比例不足出售房屋面积50%的情况下,一般认为对整体出售的房屋不享有优先购买权。

在最高院的判决中,通过区分优先购买权的享有和行使来实现上述两种倾向,即在优先购买权的享有上,通过出售房屋是否具有整体性以及承租面积比例来确定部分承租人的优先购买权享有范围;而在优先购买权的行使上,则一方面应考虑交易的完整性,即仅享有部分优先购买权不得对整体交易扩充行使;另一方面,应受到“同等条件”的限制,即仅享有部分优先购买权不得仅对其享有优先购买权的部分行使优先购买权。

换而言之,在优先购买权的享有上,如果出售的各房屋不具有整体性,则各承租人可分别就其承租的部分享有优先购买权;如果具有整体性,则在满足承租比例达到50%以上的条件下,承认部分承租人享有的优先购买权可扩张至交易的全部房屋;而在优先购买权的行使上,仅对承租部分享有优先购买权且其承租部分未达全部交易房屋面积50%的人,不得就全部交易房屋扩张行使优先购买权;同时,因不符合“同等条件”,亦不得在一个整体性交易中,仅行使其对承租部分的优先购买权。

实质上,将这些考量因素叠加后,对于承租部分房屋的承租人来说,其优先购买权的行使变得殊为困难,即无论作为整体进行交易的各房屋是否不可分割,如要确保其能够享有优先购买权,其承租面积占整体交易面积的比例至少应占到一半以上,并应就整体交易行使优先购买权。

这样的做法一方面在于防止在一个整体交易中出现因有多个优先购买权人而无法行使优先购买权的悖论[1];另一方面,也体现了法院在承租人优先购买权问题上,对承租人权益保护与所有权人处分自由之间所进行的利益平衡。[2]

注释

[1] 例如:甲打包出售面积分别为500平米的1层房屋和面积为100平米的2层房屋,其中1层由乙承租其中400平米,2层由丙承租其中80平米,乙要求就1层和2层行使优先购买权,丙要求就2层行使优先购买权。由于乙丙的承租面积均超过了其各自主张优先购买的面积的一半,因此均可享有优先购买权,但其优先购买权的范围有重叠因而无法行使。

[2] 就前述案例,如按照乙丙各自承租的面积行使优先购买权,显然违背了甲作为所有权人欲打包出售两层房屋的交易目的,且不可避免地增加了交易的成本。

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